收藏本站
在線留言
當前位置：
首頁 > 新聞動態(tài) > 常見問題解答
常見問題解答
物業(yè)有沒有義務對外墻進行清洗？
最近，很多業(yè)主致電物業(yè)公司：外墻玻璃為什么沒有清洗？物業(yè)公司回復：我們沒有義務清洗外墻玻璃。很多業(yè)主感到不滿的同時也表示困惑，那么，物業(yè)公司到底有沒有義務清洗外墻呢？由于這個問題比較復雜，德鑫清潔將以簡潔的邏輯進行詳細分析，希望對各位業(yè)主有所幫助。
首先，弄清楚什么是公共區(qū)域和物業(yè)的維護保養(yǎng)范圍。根據(jù)《文化信息產業(yè)園（一期）臨時管理規(guī)約》（以下簡稱“臨時規(guī)約”）第37.7條規(guī)定: “37.7. 公共區(qū)域：是指由某幢物業(yè)或是由整個物業(yè)服務區(qū)域內的某些或全部業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域?！焙翢o疑問，外墻玻璃屬于公共區(qū)域，公共區(qū)域屬于物業(yè)維護保養(yǎng)的范圍。
我們先來看一下“臨時規(guī)約”中涉及到公共區(qū)域的一些約定。
“臨時規(guī)約”附件一 物業(yè)基本服務的內容及標準
一、綜合管理服務標準
22）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準
（一）、樓內公共區(qū)域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業(yè)公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實約定，開發(fā)商改變服務標準違反了“臨時規(guī)約”的第25條規(guī)定：業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘、改聘由建設單位根據(jù)相關法規(guī)的規(guī)定實施。物業(yè)服務收費標準和物業(yè)服務質量標準的改變必須征得全體業(yè)主的同意，前期物業(yè)合同的其他任何改變，建設單位應在本物業(yè)區(qū)域內公告。
開發(fā)商擅自改變物業(yè)服務標準，具體講，不斷降低物業(yè)服務標準，而未經全體業(yè)主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發(fā)商于2019年8月，未經全體業(yè)主同意，又一次更換了物業(yè)公司。
綜上所述，物業(yè)公司有義務定期清洗外墻玻璃。原因有兩個，一是，之前的物業(yè)公司每年清洗2次外墻玻璃，已經與業(yè)主形成事實約定，而開發(fā)商未經全體業(yè)主同意，降低服務標準，取消外墻清洗服務，屬于違約行為；第二，根據(jù)“臨時規(guī)約”附件一第二點（一）5條的規(guī)定，物業(yè)公司應對門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側就是保持潔凈的必要作業(yè)。
我們再來看看相關的外墻清洗的規(guī)定有哪些？
一、物業(yè)外墻屬于小區(qū)公共設施部分，其清洗費用應從公共維修基金里支取。
二、依據(jù)《物業(yè)管理條例》
第五十三條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業(yè)主反映與建議下，物業(yè)公司應該出資對外墻進行定期清洗。
一般來說，物業(yè)公司一到兩年會對外墻進行一次清洗，但還是要看物業(yè)合同里，這個費用是不是包括在物業(yè)管理費里，如果不是的話，也可以要求物業(yè)聯(lián)系清潔公司進行清潔，但費用需由業(yè)主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護技術規(guī)程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實施。
因此，如果有多數(shù)業(yè)主反映與建議，要求對外墻進行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業(yè)公司應公示與開發(fā)商簽訂的服務合同，以確認合同中是否有約定清洗外墻一項，如果合同中有約定，則物業(yè)公司執(zhí)行合同約定，對外墻進行定期清洗；
在條件允許下，物業(yè)公司應該出資進行外墻清洗；
根據(jù) “臨時規(guī)約”第16條的規(guī)定：“16.本物業(yè)區(qū)域內利用公共區(qū)域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設施、設備進行的其他經營，必須得到建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主的許可，獲得的收入屬于全體業(yè)主所有，歸入本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)管理賬戶，用于對業(yè)主的服務。該項收入應定期向業(yè)主公布?！?/span>
業(yè)主建議，本小區(qū)物業(yè)公司應將上述第16條規(guī)定的公共收益首先用于外墻清洗，業(yè)主認為，物業(yè)公司具備“條件允許”這個要素，因此，物業(yè)公司應該出資定期對外墻進行清洗。
如果上面兩種方案均無法執(zhí)行，業(yè)主可以有三個選擇：
（1）起訴開發(fā)商和物業(yè)公司；
（2）全體業(yè)主出資，定期對外墻進行清洗；
（3）召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，動用維修基金對外墻進行定期清洗與維護。
首先，弄清楚什么是公共區(qū)域和物業(yè)的維護保養(yǎng)范圍。根據(jù)《文化信息產業(yè)園（一期）臨時管理規(guī)約》（以下簡稱“臨時規(guī)約”）第37.7條規(guī)定: “37.7. 公共區(qū)域：是指由某幢物業(yè)或是由整個物業(yè)服務區(qū)域內的某些或全部業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域?！焙翢o疑問，外墻玻璃屬于公共區(qū)域，公共區(qū)域屬于物業(yè)維護保養(yǎng)的范圍。
我們先來看一下“臨時規(guī)約”中涉及到公共區(qū)域的一些約定。
“臨時規(guī)約”附件一 物業(yè)基本服務的內容及標準
一、綜合管理服務標準
22）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準
（一）、樓內公共區(qū)域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業(yè)公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實約定，開發(fā)商改變服務標準違反了“臨時規(guī)約”的第25條規(guī)定：業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘、改聘由建設單位根據(jù)相關法規(guī)的規(guī)定實施。物業(yè)服務收費標準和物業(yè)服務質量標準的改變必須征得全體業(yè)主的同意，前期物業(yè)合同的其他任何改變，建設單位應在本物業(yè)區(qū)域內公告。
開發(fā)商擅自改變物業(yè)服務標準，具體講，不斷降低物業(yè)服務標準，而未經全體業(yè)主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發(fā)商于2019年8月，未經全體業(yè)主同意，又一次更換了物業(yè)公司。
綜上所述，物業(yè)公司有義務定期清洗外墻玻璃。原因有兩個，一是，之前的物業(yè)公司每年清洗2次外墻玻璃，已經與業(yè)主形成事實約定，而開發(fā)商未經全體業(yè)主同意，降低服務標準，取消外墻清洗服務，屬于違約行為；第二，根據(jù)“臨時規(guī)約”附件一第二點（一）5條的規(guī)定，物業(yè)公司應對門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側就是保持潔凈的必要作業(yè)。
我們再來看看相關的外墻清洗的規(guī)定有哪些？
一、物業(yè)外墻屬于小區(qū)公共設施部分，其清洗費用應從公共維修基金里支取。
二、依據(jù)《物業(yè)管理條例》
第五十三條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業(yè)主反映與建議下，物業(yè)公司應該出資對外墻進行定期清洗。
一般來說，物業(yè)公司一到兩年會對外墻進行一次清洗，但還是要看物業(yè)合同里，這個費用是不是包括在物業(yè)管理費里，如果不是的話，也可以要求物業(yè)聯(lián)系清潔公司進行清潔，但費用需由業(yè)主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護技術規(guī)程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實施。
因此，如果有多數(shù)業(yè)主反映與建議，要求對外墻進行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業(yè)公司應公示與開發(fā)商簽訂的服務合同，以確認合同中是否有約定清洗外墻一項，如果合同中有約定，則物業(yè)公司執(zhí)行合同約定，對外墻進行定期清洗；
在條件允許下，物業(yè)公司應該出資進行外墻清洗；
根據(jù) “臨時規(guī)約”第16條的規(guī)定：“16.本物業(yè)區(qū)域內利用公共區(qū)域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設施、設備進行的其他經營，必須得到建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主的許可，獲得的收入屬于全體業(yè)主所有，歸入本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)管理賬戶，用于對業(yè)主的服務。該項收入應定期向業(yè)主公布?！?/span>
業(yè)主建議，本小區(qū)物業(yè)公司應將上述第16條規(guī)定的公共收益首先用于外墻清洗，業(yè)主認為，物業(yè)公司具備“條件允許”這個要素，因此，物業(yè)公司應該出資定期對外墻進行清洗。
如果上面兩種方案均無法執(zhí)行，業(yè)主可以有三個選擇：
（1）起訴開發(fā)商和物業(yè)公司；
（2）全體業(yè)主出資，定期對外墻進行清洗；
（3）召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，動用維修基金對外墻進行定期清洗與維護。
還有，根據(jù)“臨時規(guī)約”第9.6條的規(guī)定：“9.6建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。在保修期內出現(xiàn)的質量問題由建設單位及時解決。建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔?！苯ㄔO單位即開發(fā)商東方文信經常拒絕履行維修義務，比如外墻玻璃破裂，經常未及時修復。
外墻清洗公司找德鑫清潔，專注高空外墻清洗、外墻清潔。
下一篇：
地板變“亮”了
上一篇：
商場超市日常保潔內容
